Nowe bloki przy Kopernika, wyburzenia starych kamienic i zmiany w czynszach

Dotychczasowy program mieszkaniowy Oleśnicy obejmował lata 2022–2026, stąd konieczność przyjęcia nowej 5-letniej strategii. Zgodnie z przygotowanym dokumentem, miasto stawia na zrównoważenie wydatków, ograniczenie degradacji substancji mieszkaniowej oraz racjonalizację kosztów.

Nowe bloki przy ul. Kopernika i coroczna sprzedaż lokali

Najważniejszą inwestycją planowaną w zasobie jest budowa dwóch budynków mieszkalnych przy ul. Kopernika 13. Zgodnie z prognozą, w 2029 roku miasto zyska dzięki temu 30 nowych lokali komunalnych. Inwestycja ma skrócić czas oczekiwania mieszkańców na zawarcie umów najmu.

Równocześnie gmina planuje systematyczną prywatyzację swojego majątku. W każdym roku obowiązywania programu (2027–2031) zakłada się sprzedaż po 25 lokali mieszkalnych (łącznie 125 mieszkań w 5 lat). Aby utrzymać to tempo, miasto zamierza stosować system bonifikat. W efekcie liczba mieszkań w zasobie spadnie z 1103 lokali w 2027 roku do 1033 w 2031 roku.

Miasto będzie dążyło także do całkowitej sprzedaży lokali w budynkach małych (do 7 wyodrębnionych lokali), w których udział samorządu w częściach wspólnych wynosi poniżej 30%.

Trudna sytuacja techniczna i wyburzenia

Analiza wieku miejskich budynków pokazuje skalę wyzwań modernizacyjnych:

• 51,7% budynków (15 obiektów) ma ponad 100 lat,
• 17,3% (5 obiektów) liczy od 50 do 100 lat,
• 31,0% (9 obiektów) ma mniej niż 50 lat.

W związku ze skrajnym zużyciem technicznym samorząd zdecydował o przeznaczeniu do zużycia technicznego (wyłączenia/rozbiórki) budynków przy ulicach: 3 Maja 36, Wiejskiej 39, Bolesława Krzywoustego 31b oraz 33b.

Z kolei budynek przy ul. Rzemieślniczej 1 zostanie przebudowany, natomiast obiekt przy ul. Rzemieślniczej 3 trafi na sprzedaż, gdyż jego gruntowny remont uznano za nieopłacalny dla budżetu miasta.

Wśród priorytetów remontowych wymieniono m.in. roboty ogólnobudowlane i murarskie (stanowiące od 31% do 45% rocznych wydatków remontowych), sukcesywną wymianę pieców i systemów ogrzewania (do 30,8% w 2029 r.) oraz naprawy dachów. Zgodnie z przepisami krajowymi, do 1 stycznia 2030 roku we wszystkich lokalach komunalnych zamontowane zostaną autonomiczne czujki dymu i tlenku węgla.

Zasady czynszowe: dążenie do samowystarczalności i ulgi

Władze miasta zapowiadają dążenie do ustalenia stawek czynszu na poziomie 3% wartości odtworzeniowej rocznie. Krok ten ma pozwolić na pełne pokrycie bieżących kosztów administracji i remontów z wpływów od najemców, zdejmując z budżetu miasta konieczność stałego dopłacania do utrzymania zasobu. Podwyżki czynszu nie będą mogły następować częściej niż raz w roku. Co 8 lat weryfikowane będą także dochody najemców pod kątem uprawnień do najmu lokalu.

Dokument precyzuje również tzw. czynniki obniżające i podwyższające czynsz. Obniżki czynszu przysługują m.in. za: brak ciepłej wody (-20%), brak łazienki/toalety (-15%), brak c.o. lub ogrzewania gazowego (-15%), ciemną kuchnię (-5%), a także za położenie lokalu na peryferiach (np. ul. Wiejska czy Krzywoustego – obniżka o 5%) czy na najwyższych kondygnacjach bez windy. W przypadku lokali w budynkach przeznaczonych do rozbiórki stawka spada aż o 75%.

Lokale w budynkach oddanych do użytku po 1 stycznia 2023 roku będą miały stawkę podwyższoną o 40%. Stawka wyniesie 50% najniższego czynszu obowiązującego w zasobie komunalnym.

Przewidziano możliwość zawieszenia naliczania czynszu (do 12 miesięcy) w losowych sytuacjach niezależnych od najemcy – np. podczas pobytu w szpitalu, DPS-ie czy w razie zalania lub pożaru.

Mieszkania do remontu we własnym zakresie i finanse

Aby skrócić kolejki oczekujących, Oleśnica nadal będzie oferować najem lokali do remontu we własnym zakresie przez przyszłych lokatorów. Gmina zamierza także pozyskiwać nieodpłatnie nieruchomości od innych podmiotów i adaptować je na cele mieszkalne.

W strukturze finansowania gospodarki mieszkaniowej w latach 2027–2031 czynsze z lokali mieszkalnych będą generować od ok. 60% do 57,5% przychodów, a wpływy z lokali użytkowych – od ok. 32% do niemal 35%. Co ciekawe, gmina rezerwuje co roku w budżecie sztywną kwotę 70 000 zł na ewentualne odszkodowania za niedostarczenie lokali socjalnych osobom z wyrokami eksmisyjnymi.

Uchwała ma zostać poddana pod głosowanie Rady Miasta Oleśnicy w październiku.