Magazyny logistyczne w Polsce. Gdzie powstają i jak zmienia się rynek?

Współczesny magazyn coraz rzadziej jest wyłącznie miejscem przechowywania towarów. To infrastruktura, która musi obsługiwać szybki przepływ produktów, automatyzację, wymagania energetyczne i coraz bardziej złożone procesy logistyczne. Znaczenie mają również lokalizacja, dostęp do pracowników oraz możliwość dalszego rozwoju obiektu.

Skala tego rynku dobrze widoczna jest w portfolio 7R. Firma deklaruje ponad 115 dostarczonych parków logistycznych, ponad 850 tys. mkw. powierzchni w zarządzaniu oraz ponad 2,5 mln mkw. powierzchni w przygotowaniu.

Gdzie koncentruje się rynek magazynowy w Polsce?

Największa aktywność inwestycyjna skupia się wokół głównych aglomeracji i korytarzy transportowych. Szczególne znaczenie mają Warszawa, Polska Centralna, Górny Śląsk, Wielkopolska, Dolny Śląsk, Trójmiasto, Kraków oraz Szczecin.

Lokalizacja wynika przede wszystkim z dostępu do infrastruktury drogowej. Autostrady A1 i A2 oraz drogi ekspresowe S7, S8 i S6 umożliwiają sprawną dystrybucję towarów zarówno na terenie kraju, jak i w kierunku rynków zagranicznych.

Nie mniej istotny jest dostęp do pracowników. W przypadku dużych centrów dystrybucyjnych możliwość pozyskania odpowiedniej liczby osób może być równie ważna jak odległość od autostrady. W 2026 roku w analizach rynku zwraca się również uwagę na znaczenie nearshoringu oraz lokalizacji umożliwiających sprawną obsługę całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

Dlaczego Warszawa i okolice pozostają ważnym rynkiem?

Warszawa jest największym rynkiem konsumenckim w Polsce, dlatego jej okolice naturalnie przyciągają inwestycje logistyczne. Bliskość odbiorców końcowych ma szczególne znaczenie dla e-commerce, operatorów kurierskich, sieci handlowych oraz firm zajmujących się dystrybucją produktów szybko rotujących.

Dla logistyki miejskiej liczy się nie tylko sama powierzchnia magazynowa. Ważna jest możliwość szybkiego dotarcia do klientów znajdujących się w aglomeracji. Z tego powodu rozwijają się również obiekty typu City Park, które są mniejsze od klasycznych parków logistycznych i mogą być położone bliżej dużych skupisk ludności.

Aktualna oferta 7R obejmuje między innymi 7R Park Warsaw South III w Sękocinie o powierzchni 47 tys. mkw., 7R Park Warsaw South II w Starej Wsi o powierzchni 65 tys. mkw. oraz planowany 7R Park Warsaw South I w Nadarzynie o powierzchni 122,4 tys. mkw.

Dlaczego Łódź i Polska Centralna są tak atrakcyjne dla logistyki?

Centralne położenie Polski sprawia, że okolice Łodzi są naturalnym miejscem dla obiektów obsługujących wiele regionów jednocześnie. Szczególnie istotne są połączenia z autostradami A1 i A2.

Lokalizacja w centrum kraju może ograniczyć średni czas transportu pomiędzy magazynem a głównymi rynkami zbytu. Ma to znaczenie zarówno dla dystrybucji krajowej, jak i obsługi operacji międzynarodowych.

Przykładem skali rozwoju tego regionu jest planowany 7R Park Stryków o powierzchni 172 400 mkw. Obiekt posiada w ofercie certyfikację BREEAM Excellent.

Jakie znaczenie ma Górny Śląsk?

Górny Śląsk jest jednym z najważniejszych regionów przemysłowych i logistycznych kraju. Gęsta sieć drogowa, duży rynek pracy oraz bliskość granicy z Czechami sprawiają, że region jest atrakcyjny zarówno dla logistyki, jak i działalności produkcyjnej.

W tym przypadku magazyn często pełni funkcję elementu większego łańcucha dostaw. Może obsługiwać zakład produkcyjny, regionalną dystrybucję albo przepływ towarów pomiędzy Polską a rynkami Europy Zachodniej i Południowej.

Aktualna oferta obejmuje między innymi 7R Park Ruda Śląska o powierzchni 18,1 tys. mkw. oraz planowany 7R Park Bytom w Piekarach Śląskich o powierzchni 74 tys. mkw.

Czy Poznań i Wielkopolska nadal są ważnymi hubami logistycznymi?

Tak. Wielkopolska korzysta z położenia na trasie łączącej Warszawę z zachodnią częścią Europy. Poznań i jego okolice są atrakcyjne dla przedsiębiorstw prowadzących dystrybucję krajową i międzynarodową.

Rozwój tego rynku jest związany również z dostępnością pracowników oraz istniejącą infrastrukturą przemysłową. W przypadku firm obsługujących Niemcy i inne rynki Europy Zachodniej czas przejazdu z magazynu do granicy może mieć bezpośrednie znaczenie dla kosztów operacyjnych.

Jednym z przykładów jest 7R Park Poznań East w Pobiedziskach. Planowany obiekt ma oferować 57 tys. mkw. powierzchni i posiadać certyfikat BREEAM Excellent.

Jaką rolę odgrywa Trójmiasto i infrastruktura portowa?

Trójmiasto wyróżnia się dostępem do portów morskich, co zwiększa jego znaczenie dla logistyki międzynarodowej. Magazyny zlokalizowane w pobliżu Gdańska mogą obsługiwać przepływ towarów trafiających do Polski drogą morską, a także eksport z krajowych zakładów.

W tym regionie znaczenie mają zarówno duże centra dystrybucyjne, jak i obiekty przeznaczone dla operatorów logistycznych oraz przedsiębiorstw produkcyjnych.

Przykładowo 7R Park Tczew III obejmuje 60 tys. mkw. powierzchni, natomiast 7R Park Gdańsk IV w Barniewicach oferuje 42 tys. mkw. Oba projekty posiadają certyfikację BREEAM Excellent.

Jak zmienia się standard nowoczesnych magazynów?

Współczesne obiekty logistyczne coraz częściej są projektowane jako zaawansowana infrastruktura technologiczna. Standardowa hala może być wyposażona w systemy automatyzacji, inteligentne zarządzanie budynkiem, instalacje fotowoltaiczne oraz rozwiązania pozwalające ograniczać zużycie energii.

Znaczenie ma także wysokość budynku. Wysokie składowanie pozwala zwiększyć pojemność magazynu bez proporcjonalnego zwiększania jego powierzchni. W obiektach wykorzystujących automatyczne systemy składowania odpowiednia wysokość może być jednym z kluczowych parametrów technologicznych.

Coraz większą rolę odgrywa także możliwość instalacji infrastruktury dla pojazdów elektrycznych oraz zapewnienia odpowiedniej mocy przyłączeniowej. Jest to szczególnie ważne w przypadku przedsiębiorstw, które planują elektryfikację własnej floty.

Czy ESG zmienia sposób projektowania magazynów?

Tak. Efektywność energetyczna i ograniczanie wpływu budynków na środowisko stały się istotnymi elementami projektowania nieruchomości logistycznych.

Certyfikacja BREEAM jest obecnie jednym z ważnych punktów odniesienia. W aktualnym portfolio 7R liczne obiekty w Polsce posiadają poziom BREEAM Excellent, między innymi projekty w Kielcach, Brzesku, Tczewie, Gdańsku, Legnicy i Szczecinie.

Dla najemcy znaczenie ESG nie musi być wyłącznie kwestią wizerunkową. Energooszczędne oświetlenie, fotowoltaika czy odpowiednio zaprojektowany system ogrzewania mogą wpływać na koszty eksploatacyjne przez cały okres najmu.

Jak porównać najważniejsze regiony magazynowe?

Nie istnieje jedna lokalizacja idealna dla wszystkich przedsiębiorstw. Wybór powinien zależeć od modelu działalności, kierunków dystrybucji oraz rodzaju obsługiwanych klientów.

Czy rozwój e-commerce nadal wpływa na popyt na magazyny?

E-commerce pozostaje jednym z istotnych czynników kształtujących zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne. Model sprzedaży internetowej wymaga szybkiej kompletacji, sprawnej obsługi zwrotów i krótkiego czasu dostawy.

Zmienia to również strukturę popytu. Oprócz ogromnych centrów dystrybucyjnych potrzebne są mniejsze obiekty położone bliżej odbiorców końcowych. Magazyn miejski może ograniczyć ostatni etap transportu i ułatwić realizację dostaw tego samego lub następnego dnia.

Dlatego rozwój rynku nie sprowadza się wyłącznie do budowy coraz większych hal. Równolegle rośnie znaczenie lokalizacji umożliwiających efektywną obsługę ostatniej mili.

Jak nearshoring wpływa na polski rynek magazynowy?

Nearshoring, czyli przenoszenie części procesów produkcyjnych i logistycznych bliżej głównych rynków zbytu, zwiększa znaczenie Europy Środkowo-Wschodniej. Polska dzięki położeniu geograficznemu, rozbudowanej infrastrukturze oraz dużemu rynkowi pracy jest jednym z państw, które mogą korzystać na tym trendzie.

Dla inwestorów oznacza to zapotrzebowanie na obiekty łączące funkcje magazynowe i produkcyjne. Dla najemców ważna staje się natomiast możliwość szybkiego skalowania powierzchni.

7R rozwija w Polsce kilka formatów nieruchomości, w tym klasyczne 7R Park, miejskie 7R City Park, obiekty BTS oraz rozwiązania 7R Green Saver. Taki podział pozwala lepiej dopasować obiekt do specyfiki konkretnego przedsiębiorstwa.

Jak wybrać lokalizację magazynu dla własnej firmy?

Decyzję warto rozpocząć od analizy przepływu towarów. Należy określić, skąd przyjeżdżają dostawy, dokąd trafia większość przesyłek oraz jak szybko produkty powinny docierać do klientów.

Następnie warto przeanalizować:

• dostęp do autostrad i dróg ekspresowych,
• odległość od klientów,
• dostępność pracowników,
• koszty transportu,
• dostęp do energii,
• możliwość rozbudowy,
• standard techniczny obiektu,
• możliwości automatyzacji.

Dopiero po zestawieniu tych parametrów można ocenić, czy konkretny magazyn rzeczywiście będzie opłacalny.

Jak będzie wyglądał rynek magazynowy w kolejnych latach?

Magazyny logistyczne w Polsce będą coraz silniej powiązane z technologią, automatyzacją, energetyką i odpornością łańcuchów dostaw. Największe znaczenie zachowają regiony położone przy głównych trasach transportowych, ale rosnąć będzie także rola magazynów miejskich i obiektów projektowanych pod konkretne potrzeby najemców.

Dane dotyczące aktualnego portfolio pokazują dużą skalę nowych projektów. 7R oferuje obecnie obiekty między innymi w Warszawie, Łodzi, na Śląsku, w Wielkopolsce, Małopolsce, Trójmieście i na Pomorzu Zachodnim. Niektóre z planowanych inwestycji przekraczają 100 tys. mkw. powierzchni.

Dla przedsiębiorstwa wybór magazynu powinien więc wynikać nie tylko z dostępnej powierzchni i wysokości czynszu. Równie ważne są czas dostawy, koszty transportu, dostępność pracowników, możliwość automatyzacji oraz potencjał dalszego rozwoju. To właśnie połączenie tych czynników będzie w coraz większym stopniu decydować o wartości konkretnej lokalizacji logistycznej.

– Artykuł sponsorowany