Jak obliczyć zwrot z inwestycji w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości jest jednym z najbardziej atrakcyjnych sposobów na stabilne i długoterminowe zyski.

Ta gałąź biznesu wymaga właściwej oceny wielu czynników, takich jak:

• lokalizacja;
• rodzaj rynku i zabudowy;
• infrastruktura;
• zwrot;
• cena itp.

Ale to właśnie rentowność jest jednym z kluczowych kryteriów, które często powodują trudności w podjęciu ostatecznej decyzji i wstrzymują proces zakupu domu. Dlatego postanowiliśmy podzielić się kilkoma wskazówkami, jak prawidłowo obliczyć zwrot z inwestycji w nieruchomości. A także przydatnymi zaleceniami dotyczącymi tego, na co jeszcze należy zwrócić uwagę przed zakupem domu.

Inwestycje w nieruchomości: jak określić rentowność?

Nie jest tajemnicą, że w tym obszarze największy zysk przynoszą mieszkania i domy w miejscowościach (regionach) wypoczynkowych. Dlatego jako przykład rozważmy nieruchomości w Bułgarii w południowych regionach. W ostatnich latach kraj ten jest jednym z najbardziej atrakcyjnych w Europie Wschodniej pod względem inwestycji mieszkaniowych.

Obliczenie zwrotu z inwestycji w nieruchomości opiera się na:

• całkowitej kwocie zainwestowanej w dom przed jego sprzedażą lub wynajęciem. Oprócz wartości samego mieszkania lub domu, obejmuje ona wszystkie powiązane wydatki, w tym usługi notarialne i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, podatki, naprawy i ulepszenia (w razie potrzeby).
• Roczny koszt wynajmu. Jest to stała kwota (za dzień, tydzień, miesiąc lub inny okres), która może się różnić w zależności od regionu, rodzaju nieruchomości, indywidualnych życzeń właściciela.
• Roczna kwota kosztów utrzymania mieszkania. Poza obowiązkowymi podatkami i opłatami za media, obejmuje ona wszystkie drobne wydatki, takie jak opłata za dostawcę Internetu lub system domofonowy. Całkowita kwota może zmieniać się z roku na rok, na przykład po nieplanowanych naprawach lub innych kosztach.

Aby określić zwrot z inwestycji w nieruchomość, należy najpierw obliczyć jej rentowność za pomocą następującego wzoru – E=(A-C)/B*100%, gdzie:

• E – ostateczny zwrot z inwestycji (w procentach);
• A – roczny zysk z wynajmu nieruchomości;
• C – koszty utrzymania (rocznie);
• C – całkowita kwota inwestycji.

Oczywiście wzór ten nie uwzględnia takich czynników jak inflacja czy zmiany cen mieszkań na rynku. Pomoże on jednak w podjęciu decyzji o ostatecznej opcji, jeśli jesteś zainteresowany sprzedażą mieszkań w bułgarskim Słonecznym Brzegu (największym i najpopularniejszym kurorcie w kraju) lub stworzeniem stabilnego kapitału na inwestycje w inne nieruchomości.

Sam zwrot z inwestycji (O) jest określany za pomocą następującego wzoru – O=B/(A-C). Oznaczenie wszystkich parametrów (A, B i C) jest porównywalne z powyższym opisem. Bez ścisłej analizy głównych czynników i zmian na rynku, dokładny okres zwrotu inwestycji w nieruchomości jest trudny do określenia. Dlatego, aby zrozumieć wykonalność inwestycji finansowych, przyjmuje się wartości średnie.

Co jeszcze należy wziąć pod uwagę?

• Częstotliwość wynajmu. Oczywiste jest, że każdy chce inwestować w nieruchomości o najwyższym zwrocie. Jednak ten sam zysk z wynajmu mieszkania w ciągu roku może się różnić. Na przykład w codziennym wynajmie mieszkań na wynajem 100% obłożenie (nawet przy dużym i stałym napływie turystów) jest trudne do osiągnięcia. Z reguły wskaźnik ten waha się w przedziale 60-70% rocznie. Z drugiej strony, miesięczne i dłuższe wynajmy w kurortach cieszą się mniejszym popytem, zwłaszcza poza sezonem.
• Dodatkowe koszty. Ostateczna roczna suma utrzymania mieszkania może z czasem ulec zmianie. Na przykład wzrosną podatki, opłaty za media lub koszty ubezpieczenia. W zależności od tego możliwe jest zróżnicowanie kosztów wynajmu nieruchomości w górę, co będzie miało pozytywny wpływ na jej rentowność. Jednak konserwacja i naprawy z pewnością nie będą miały pozytywnego wpływu na wynik finansowy.
• Potencjał wzrostu wartości. Przed wyborem i zakupem nieruchomości nad morzem w Bułgarii ważne jest, aby zapoznać się z prognozami ekspertów dotyczącymi jej najbliższej przyszłości. Jeśli w regionie zainteresowania występuje stały roczny wzrost cen mieszkań, zdecydowanie warto rozważyć odpowiednie opcje. Ze względu na ten czynnik, a także wysoki popyt, rentowność nowo nabytej nieruchomości wzrośnie w dłuższej perspektywie.

Zagraniczne kurorty zawsze będą popularne wśród turystów, stąd popyt na noclegi będzie rósł. Dlatego inwestowanie w nieruchomości, w tym w Bułgarii, może zapewnić stabilny zwrot w najbliższej przyszłości. Najważniejsze – pamiętaj, jak ważne jest przeprowadzenie właściwej oceny mieszkania i wszystkich czynników związanych z jego zakupem. Aby uzyskać korzystną, szybką i bezpieczną transakcję, zawsze lepiej jest skontaktować się ze specjalistami.